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DROIT IMMOBILIER : BAIL COMMERCIAL : LES OBLIGATIONS RESPECTIVES DU BAILLEUR ET DU PRENEUR

Le 09 juillet 2013
Sauf urgence, le preneur ne peut demander au bailleur le remboursement de travaux dont ce dernier est tenu sans l’avoir préalablement mis en demeure de les réaliser.

A défaut d’accord, le preneur doit obtenir une autorisation judiciaire de se substituer à lui.

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Dans le cadre d’un bail commercial, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée et de l’entretenir, c'est-à-dire d’effectuer les réparations liées à la vétusté, les grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil et les travaux exigés par l’administration.

 Le bailleur peut toutefois s'exonérer de son obligation par une clause expresse du bail.

 Quant au preneur, il a l’obligation de payer son loyer et les charges et de conserver la chose louée. Il doit, de ce fait, effectuer les réparations locatives et user de la chose louée en bon père de famille.

 Il est de l’intérêt des parties de définir clairement dans le contrat de bail commercial la nature des obligations incombant au bailleur et celles incombant au preneur dans la mesure où les stipulations contractuelles peuvent déroger aux règles du Code civil.

Lorsque les travaux relevant du propriétaire sont réalisés par le locataire sans autorisation du bailleur, le preneur ne peut en demander le remboursement. Il en assume seul les risques.

La Cour de cassation rappelle ce principe dans un arrêt du 23 mai 2013.

 En l’espèce, le locataire avait pris l’initiative d’engager des travaux de confortement de la structure de l’immeuble et en sollicitait le remboursement au bailleur s’agissant de grosses réparations par principe à sa charge. La Cour de cassation approuve la Cour d’Appel d’avoir rejeté sa demande au motif que : sauf urgence, le preneur doit mettre en demeure le bailleur de réaliser les travaux avant de les exécuter. Il doit associer le bailleur au constat des désordres, à l’identification de leurs causes et au choix ainsi qu’à la mise en œuvre des travaux nécessaires…

 L’on ne peut donc que conseiller au preneur de relire son bail et prendre des précautions avant d’entreprendre la réalisation de quelconques travaux.

 Je me tiens à votre disposition pour tout renseignement complémentaire.

                                                                   Christine BAUGÉ, Avocat près la Cour d'Appel de CAEN